新型城鎮(zhèn)化背景下，人口向都市圈核心城市流動(dòng)的趨勢(shì)明顯。大規(guī)模人口流動(dòng)為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)帶來(lái)活力的同時(shí)，人戶分離現(xiàn)象和人地矛盾也越發(fā)突出。

         根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，中房智庫(kù)選取4個(gè)一線城市及8個(gè)人口增量排名前十的城市，對(duì)這些城市10年來(lái)住宅用地供應(yīng)情況進(jìn)行了梳理和分析。顯示部分熱點(diǎn)城市人口增量與住宅用地供應(yīng)嚴(yán)重不匹配，住宅供應(yīng)跟不上人口增長(zhǎng)節(jié)奏，成為熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的重要原因。

人口加速向都市圈聚集

       第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到63.89%，與2010年第六次人口普查相比，城鎮(zhèn)人口增加了2.36億人，城鎮(zhèn)化率提升了14.21個(gè)百分點(diǎn)。在全國(guó)人口中，人戶分離人口達(dá)到4.93億人，其中流動(dòng)人口達(dá)到3.76億人，流動(dòng)人口中跨省流動(dòng)人口達(dá)1.25億人。與2010年第六次全國(guó)人口普查相比，人戶分離人口增加2.31億人，增長(zhǎng)了88.52%。其中流動(dòng)人口增加了1.54億人，增長(zhǎng)69.73%。

       新型城鎮(zhèn)化帶來(lái)人口大遷徙和人口區(qū)域布局的大調(diào)整。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，25個(gè)省份出現(xiàn)了人口增長(zhǎng)，長(zhǎng)三角、珠三角兩大區(qū)域的五個(gè)省份（廣東、浙江、江蘇、福建和上海）合計(jì)人口增量占全國(guó)人口增量的60%以上，其中廣東、浙江、江蘇三省人口增量分別達(dá)到2170.94萬(wàn)人、1014.07萬(wàn)人和608.81萬(wàn)人，排在人口凈流入前三位。分城市看，深圳、廣州、成都、鄭州、西安人口增量排在前五位，10年來(lái)深圳、成都、廣州年均常住人口增量超55萬(wàn)，鄭州、西安、杭州、重慶、長(zhǎng)沙年均常住人口增量超30萬(wàn)。北京和上海由于近年來(lái)主動(dòng)疏解和控制人口，人口增量排名未進(jìn)入前十。其中北京年均人口增量22.8萬(wàn)人，上海年均人口增量18.5萬(wàn)人。

      分區(qū)域看，東部地區(qū)人口所占比重上升2.15個(gè)百分點(diǎn)，中部地區(qū)人口所占比重下降0.79個(gè)百分點(diǎn)，西部地區(qū)人口所占比重上升0.22個(gè)百分點(diǎn)，東北地區(qū)人口所占比重下降1.20個(gè)百分點(diǎn)。

       城鎮(zhèn)化水平的大幅提升和核心城市人口流入雙重作用之下，熱點(diǎn)城市住房需求持續(xù)增長(zhǎng)，住宅用地供應(yīng)壓力加大。

部分熱點(diǎn)城市人地矛盾突出

       結(jié)合第七次人口普查數(shù)據(jù)，中房智庫(kù)對(duì)四大一線城市以及成都、西安、鄭州、杭州、重慶、長(zhǎng)沙、武漢、佛山等人口增量排名前十的城市10年來(lái)住宅用地供應(yīng)情況進(jìn)行了梳理和分析。結(jié)果顯示，這些人口流入大戶大多存在住宅用地供應(yīng)不足情況，深圳、廣州等城市人地矛盾尤為突出。深圳10年人口增長(zhǎng)近714萬(wàn)人，而同期住宅用地供應(yīng)僅為488萬(wàn)平方米，如果僅考慮增量人口，人均供地面積也僅為0.68平方米，人地矛盾狀況可見(jiàn)一斑；與之同為人口流入大戶的廣州，10年人口增量598萬(wàn)，住宅用地供應(yīng)3322萬(wàn)平方米，按增量人口計(jì)算人均供地面積僅為5.56平方米；成都10年人口增量582萬(wàn)，同期住宅用地供應(yīng)面積4698萬(wàn)平方米，按增量人口人均供地面積也僅為8.07平方米。

       12座城市中住宅用地供應(yīng)最為充分的是重慶，其人口增量321萬(wàn)，同期住宅用地供應(yīng)卻達(dá)到了28845萬(wàn)平方米，按增量人口計(jì)算人口人均供地面積達(dá)到89.9平方米。當(dāng)然，重慶除了要滿足321萬(wàn)增量人口住房需求外，城鎮(zhèn)化水平的提升和本市內(nèi)人口流動(dòng)因素也不容忽視。按照第七次人口普查數(shù)據(jù)，重慶10年來(lái)市內(nèi)流動(dòng)人口也達(dá)到了262萬(wàn)，與2010年相比重慶城鎮(zhèn)人口增加了696.82萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化人口比重上升了16.43個(gè)百分點(diǎn)。

       住宅用地供應(yīng)相對(duì)充足的還包括武漢，其10年人口增量為254萬(wàn)，同期住宅用地供應(yīng)達(dá)到了9215萬(wàn)平方米，人均供地面積達(dá)到36.26平方米。

北京和上海兩座一線城市近年來(lái)一方面主動(dòng)疏解人口，另一方面加大住宅用地供應(yīng)，住宅用地緊張的局面有了一定程度的緩解。特別是上海，在經(jīng)歷了2016年住宅用地供應(yīng)的低迷之后，2017年開(kāi)始住宅用地供應(yīng)明顯增長(zhǎng)，4年累計(jì)供應(yīng)住宅用地達(dá)到2547萬(wàn)平方米。北京同樣是在2016年出現(xiàn)住宅用地供應(yīng)低點(diǎn)，2017年至今大幅增加住宅用地供應(yīng)，4年累計(jì)供應(yīng)達(dá)1343萬(wàn)平方米。

       與北京、上海相類似，幾乎所有列入統(tǒng)計(jì)的城市均在2016年出現(xiàn)供地低谷，從2017年起紛紛大規(guī)模增加供應(yīng)，這與2016年至2017年的房?jī)r(jià)上漲以及2017年開(kāi)始的新一輪調(diào)控相吻合。例如廣州2016年住宅用地供應(yīng)僅為60.8萬(wàn)平方米，2017年之后逐年遞增，到2020年住宅用地供應(yīng)達(dá)到582.45萬(wàn)平方米；成都2016年住宅用地供應(yīng)僅為89萬(wàn)平方米，2017年則暴增到405.7萬(wàn)平方米，至2020年增至581萬(wàn)平方米。由此可見(jiàn)，2017年開(kāi)始的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，增加住宅用地供應(yīng)是一個(gè)重要選項(xiàng)，這一舉措對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)也起到了積極作用，但面對(duì)大量的人口流入，像深圳、廣州這樣人地矛盾突出的城市，住宅用地供應(yīng)仍面臨較大壓力。住宅用地更多從城市更新和舊城改造中獲取，或?qū)⒆》啃枨笾苯油庖绲綎|莞、惠州等周邊城市。

人地掛鉤踟躕難行

       關(guān)于解決住宅用地難題，各界專家紛紛開(kāi)出“藥方”。在6月6日舉辦的清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)論壇上，清華大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)思想與實(shí)踐研究院院長(zhǎng)李稻葵表示，解決住房問(wèn)題根本在于增加住宅用地供應(yīng)。具體做法是，把部分商業(yè)土地轉(zhuǎn)向住宅用地，工業(yè)園區(qū)和科技園區(qū)與住宅應(yīng)該配套，這樣才能穩(wěn)住房?jī)r(jià)，增加一個(gè)地區(qū)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后勁。

       著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平近年來(lái)則一直呼吁，“人地掛鉤”是解決大城市住房問(wèn)題的關(guān)鍵。他認(rèn)為，現(xiàn)在部分城市高房?jī)r(jià)，而三四線城市高庫(kù)存，根本原因就是人地分離，“人在源源不斷向都市圈和城市群遷移，就要把指標(biāo)配過(guò)來(lái)”。

        關(guān)于“人地掛鉤”說(shuō)起來(lái)簡(jiǎn)單，實(shí)施卻不是一件容易的事。早在2016年，國(guó)土部、國(guó)家發(fā)改委、公安部、住建部、人力社保部就聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于建立城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤機(jī)制的實(shí)施意見(jiàn)》，明確城鎮(zhèn)建設(shè)用地與落戶人口數(shù)量掛鉤、允許進(jìn)城落戶人員有償轉(zhuǎn)讓宅基地。并提出“到2018年基本建立人地掛鉤機(jī)制，2020年全面建立科學(xué)合理的人地掛鉤機(jī)制政策體系，為如期實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶提供用地保障”。但是截至目前，關(guān)于這一政策的實(shí)施進(jìn)展尚沒(méi)有更多的官方信息，各地也多是在本省市一級(jí)行政區(qū)域內(nèi)試點(diǎn)，實(shí)施范圍也僅僅局限于農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量與城鎮(zhèn)建設(shè)用地供應(yīng)掛鉤，并不能解決熱點(diǎn)城市人口流入與住房供應(yīng)緊張之間的矛盾。

        從目前人口區(qū)域分布情況看，人口向長(zhǎng)三角、珠三角、成渝以及中部核心城市聚集的趨勢(shì)十分明顯，而東北區(qū)域和中西部部分城市則面臨著嚴(yán)重的人口流失，由此造成人口流出地區(qū)土地資源大量閑置浪費(fèi)，人口流入城市人地矛盾突出的局面。

        人口的跨省流動(dòng)需要土地資源的跨省調(diào)節(jié)，如何實(shí)現(xiàn)土地資源特別是住宅用地資源的跨省調(diào)節(jié)，還需要一系列更為詳盡的制度安排。例如，完善社保和戶籍制度，以及與戶籍相關(guān)的教育、醫(yī)療、勞動(dòng)就業(yè)、住房、社會(huì)福利等配套制度改革。再如，對(duì)人口流動(dòng)狀況建立完整的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)機(jī)制，以便準(zhǔn)確了解人口流動(dòng)去向。